価格について

収益不動産の価格はどうやって計算するのか

収益不動産とは、賃料の受領を目的とする投資用の不動段のことをいいます。具体的には、アパートや第三者に賃貸されているマンションや店舗などのことをいいます。 では、収益不動産の価格はどのようにして決定されるのでしょうか。一般的に、収益不動産の価格は賃料÷利回りで算出されます。たとえば、年間賃料が1000万円のアパートで、利回りが10%であれば、そのアパートの価格は1000万円÷10%=1億円ということになります。 当然、個々の物件によって価格は異なるわけですが、大切なことは「利回りを何%に設定するか」ということになります。収益不動産の価格は利回りを何%に設定するかによって大きく左右されることになります。 金融緩和により、低金利状態が継続している現在の状況下においては、新築アパートなどは利回りが一般的に6%前後を基準として取引されることが多いです。

個性ある物件を購入しよう

利回りが大切ということをお話しさせていただきましたが、当然この利回りについてもその収益不動産が存在する地域や個々の不動産によって異なります。また、収益不動産が住宅であるか、店舗・事務所であるか等によって異なります。 ある収益不動産(新築)が、例えば東京の中心部に存在する住宅である場合には、地方圏に存在する物件と比較して利回りは低くなる傾向があります(利回りが低いということは、価格は高くなることを意味します)。 もちろん、収益不動産は賃借人がいてこそ賃料収入を生むわけですから、空室リスクの少ない物件を選ぶことが何よりも大切です。しかし、他の物件と比較して何の特徴もない物件の場合には、相対的に空室率が高まる傾向がありますので、他の物件と比較して個性がある物件を選ぶことも大切になります。 「個性的で、かつ、空室リスクの少ない物件を選ぶ」。難しいことですが、物件の選別眼をじっくりと養ってほしいものです。